국토교통부(장관 김현미)는 2020년 1월 1일 기준, 공동주택 1,383만호의 공시가격(안)에 대해 소유자 열람 및 의견청취 절차를 3.19(목)부터 4.8(수)까지 시행한다고 발표하였다.
공동주택 공시가격(안)은 전국 공동주택 전수에 대해 한국감정원에 의뢰하여 조사·산정되었다.
[1. 공동주택 공시가격 산정기준]
‘20년 공동주택 공시가격(안)은 `19.12.17일 국민부담 형평성과 복지제도 공정성 제고를 위해 발표한 「2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안」에서 제시한 바와 같이, 한국감정원에서 조사하는 ‘19년말 시세에 시세구간별 현실화율 기준을 적용하여 산정하였다.
공동주택의 대부분을 차지하는 시세 9억원 미만 주택은 `19년 1년간 시세변동분은 반영하되, 현실화율은 ‘19년 수준을 유지하였다.
시세 9～15억원 공동주택은 현실화율 70% 미만의 주택을 대상으로 현실화율 70%를 상한으로 현실화율을 제고하였고, 시세 15～30억원은 75% 미만 주택을 대상으로, 30억원 이상 주택은 80% 미만 주택을 대상으로, 각각 현실화율 75%, 80%를 수준으로 현실화율을 상향하였다.
또한, 원칙적 기준 외에, 공시가격의 형평성·균형성 확보를 위해 ①동일 단지 내 평형간 역전, ②시세 차이에 비해 공시가격 격차과다 등 해소를 위한 미세조정을 실시하였다.
"다만, 위 산정방식 적용시, 가격대가 혼재된 인접 주택간 공시가격변동률 격차가 지나치게 커지는 등 특이사례의 경우 별도 미세조정"
< 형평성·균형성 확보를 위한 미세조정 적용대상 >
① 평형간 역전현상 : 동일 단지 내에서 시세는 “큰 평형 > 작은 평형”이나, 공시가격은 “큰 평형 < 작은 평형” 의 역전현상 발생
② 시세와 공시가격 격차 과다 : 동일 단지, 동일 평형 주택의 최저 시세와 최고 시세 사이에 9억원, 15억원, 30억원(현실화율 제고 기준)이 포함시, 적용되는 현실화율 기준 차이로 인해 시세 차에 비해 공시가격 차가 커지는 현상
[2. 20년 공동주택 공시가격 산정(안)]
① 공동주택 공시가격(안) 대상
전체 1,383만호 공동주택 중 현실화율 제고가 없는 시세 9억원 미만 주택은 1,317만호(95.2%)이고, 현실화율 제고대상이 되는 9억원 이상 주택은 약 66.3만호(4.8%)이다.
지역별로는 경기(379만호), 서울(253만호), 부산(102만호), 인천(91만호) 등에 분포되어 있다.
② 공동주택 공시가격(안) 변동율
(종합) `20년 전국 공동주택 공시가격(안)은 전년보다 5.99% 증가하였다. (‘19년 5.23% 보다 0.76%p 상승)
(지역별) 서울(14.75%)의 공시가격 변동율이 가장 컸고, 대전(14.06%), 세종(5.78%), 경기(2.72%)의 순으로 나타났다.
그 밖의 지역은 공시가격 변동률이 1% 미만이며, 강원·경북·경남·충북·충남·전북·울산·제주는 공시가격이 전년대비 하락하였다.
(가격대별) 현실화율이 제고되지 않은 시세 9억원 미만(1,317만호, 전체의 95.2%)의 공시가격 변동률은 1.97%로서 전년(2.87%)보다 감소한 것으로 나타났다.
특히, 3억원 미만 주택은 전년(-2.48%)에 이어 금년에도 공시가격이 하락(-1.90%)하였으나, 하락폭은 전년보다 소폭 축소되었다.
9억원 이상 주택(66.3만호, 4.8%)의 공시가격 변동률은 21.15%로, 15억원 이상 공동주택에 대한 강도 높은 현실화율 제고에 기인하여 시세가 높을수록 공시가격 변동률도 큰 것으로 나타났다.
(변동률폭) 전년보다 공시가격이 하락한 주택은 약 622만호이며, 변동률 0～5%는 약 419만호로 나타났다.(5%미만은 1,041만호, 전체 78%)
한편, 공시가격이 전년보다 20% 이상 상승한 주택은 약 58.2만호(전체 공동주택의 4%)로 나타났다.
③ 공동주택 현실화율
전국 공동주택의 현실화율은 69.0%로서, 전년 대비 0.9%p 상승하는 것으로 나타났다.
시세 9억원 미만(1,317만호)은 전년과 유사한 수준(평형간 역전현상 등 해소과정에서 미세 하락)의 현실화율을 보였으며, 9～15억원(43.7만호)은 전년 보다 현실화율이 2～3%p, 15억원 이상(22.6만호)은 7～10%p 제고된 것으로 나타나, 고가주택 현실화율이 더 낮았던 형평성 문제는 해소되었다.
공동주택 공시가격(안)은 소유자 의견청취 및 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 4.29(수) 결정·공시할 예정이다.
공동주택 공시가격 의견청취(안)은 「부동산공시가격알리미」사이트(www.realtyprice.kr)에서 3.19(목) 0시부터, 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 3.19(목)부터 4.8(수)까지 열람할 수 있다.
의견이 있는 경우 4.8(수)까지 의견서를 「부동산공시가격 알리미」 사이트에서 온라인으로 제출하거나, 시·군·구청(민원실) 또는 한국감정원(각 지사)에 우편·팩스 또는 직접 방문하여 제출할 수 있다.
결정·공시 이후에는 4.29(수)부터 5.29(금)까지 한 달간 이의신청 접수를 받고, 재조사·검토과정을 거쳐 6월말 조정·공시하게 된다.
국토교통부는 금년 하반기 「공시가격 현실화 로드맵」을 마련하고, 부동산 유형별·가격별·지역별 형평성을 확보하면서 적극적으로 공시가격의 현실화를 추진할 계획이라고 밝혔다.
이미 로드맵 수립을 위한 연구용역에 착수(2.19)하였으며, 목표 현실화율, 제고방법, 도달시기 및 이에 따른 조세·복지제도 등에 대한 영향 등도 검토할 예정이다.
「공시가격 현실화 로드맵」은 전문가 토론회(7월), 공청회(8월) 등 사회적 공론화 과정을 거쳐 금년 10월 중 발표하고, `21년 부동산 공시부터 적용하게 된다.
국토교통부 김영한 토지정책관은 “20년 공동주택 공시가격(안)은 사전에 산정기준을 공개하는 등 투명하게 조사·산정되었다”면서, 전체 공동주택의 95%에 해당하는 시세 9억원 미만 주택은 시세변동을 반영하는 수준으로 공시가격을 산정하고 저가에 비해 현실화율이 더 낮았던 고가주택은 현실화율을 제고함으로써 중저가-고가주택 간 현실화율 역전현상을 해소하였고, 평형간 역전현상도 개선하여 형평성을 적극 제고하였다”고 평가하였다.
또한, “공시가격이 적정 시세를 반영하고, 유형별·지역별 균형성을 확보하도록 한 「부동산 가격공시에 관한 법률 개정안」이 3월 6일 국회를 통과한 만큼, 적기에 현실화 로드맵을 수립하여 공시가격의 근본적인 현실화 및 균형성 제고를 추진하겠다”고 밝혔다.
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